FAQ
자주 묻는 15개 질문. 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다.
Q1.시세를 모르면 어떻게 입력하나요?
KB부동산(kbland.kr) 또는 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 최근 3개월 실거래가를 확인하세요. 두 곳 수치를 비교해 평균 또는 보수적(낮은)인 값을 사용하는 것이 안전합니다. 중개사가 제시하는 시세는 참고로만.
Q2.선순위 채권은 근저당 설정액인가요, 실제 대출 잔액인가요?
안전한 계산은 설정액 기준입니다. 설정액은 보통 실대출의 110~130% 로 더 크게 설정되어 있어 보수적 판정이 됩니다. 정확한 실채권은 임대인에게 "대출잔액증명서" 를 요구해 확인할 수 있으나, 임대인 협조가 없으면 설정액으로 간주하는 게 안전.
Q3.부채비율이 80% 인데 HUG 가입되면 안전한가요?
가입 가능하면 상당히 안전해집니다. HUG 는 임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우 HUG가 대신 지급 후 임대인에게 구상권 행사. 단 HUG 가입이 매년 자동 갱신되는 것이 아니고 계약마다 신청이며, 일부 조건에서는 거절될 수 있으니 계약 체결 전 가입 가능성부터 확인.
Q4.HUG 가입이 안 되면 SGI 로 대체 가능한가요?
SGI 보증보험은 HUG 보다 요건이 느슨한 편이지만 요율은 높습니다. 같은 보증금 기준으로 HUG 월 1~2만원 vs SGI 월 3~5만원 수준. 부채비율 110% 이하면 SGI 는 보통 가능하지만, 이것도 100% 보장 아님.
Q5.빌라는 왜 공시가격으로 계산하나요?
빌라·다세대는 실거래 건수가 적고 시세 산정이 어려워, HUG 는 공시가격을 기준으로 판정합니다. 공시가격 × 140% 이내의 보증금만 보증 가능. 일반 시세가 공시가격 × 140% 보다 훨씬 높아 보여도 HUG 기준으로는 가입 불가한 경우가 빈번.
Q6.이미 전세 계약했는데 지금 확인하니 깡통이에요. 뭘 해야 하나요?
① 임대인과 즉시 협상 (선순위 감축 또는 보증금 일부 반환) ② 대항력 확보 (확정일자·전입신고) 및 임차권등기명령 준비 ③ HUG 전세사기 피해자 지원 센터 또는 법률구조공단 상담 ④ 전세사기특별법 적용 대상 여부 확인. 시간이 곧 회수 가능성입니다.
Q7.경매 낙찰가율 80% 는 정확한 값인가요?
평균일 뿐입니다. 지역·시기·주택 상태에 따라 60~95% 범위로 변동합니다. 본 도구는 수도권 기준 보수적 평균을 사용합니다. 지방 또는 거래 드문 유형은 더 낮게 잡는 것이 안전.
Q8.다가구주택에서 제가 5번째 임차인이에요. 위험한가요?
다가구는 1명의 집주인이 여러 임차인과 계약하고 선순위로 배당됩니다. 앞선 임차인 보증금 합 + 근저당 합이 매매시세보다 작아야 안전. 선순위 임차보증금은 등기부에 안 나와서 임대인 신고 자료와 전입세대 열람원을 교차 확인해야 합니다.
Q9.전세보증금이 시세의 100% 에 가깝게 나왔어요. 요즘 서울에 이렇게 많지 않나요?
2021~2022 년 전세가율이 90~100% 를 넘는 사례가 많았고, 이것이 2023 전세사기 사태의 배경입니다. 2026 현재는 거래 감소와 시세 하락으로 부채비율이 더 올라간 지역이 다수. "이 지역은 원래 이래요" 라는 중개사 말에 속지 마세요 — 부채비율 85% 이상이면 전국 어디든 위험.
Q10.선순위 근저당을 중간에 풀어주기로 임대인과 약속했어요. 믿어도 되나요?
반드시 "중도금 지급 전 근저당 말소" 를 계약 특약으로 명시하고, 실제 등기말소 후 잔금 지급하세요. 구두 약속만 믿었다가 말소 안 된 경우 다수. 중도금도 임대인 협력 없이는 실행 불가한 은행 의존 상환이라면 더 위험.
Q11.공시가격과 매매 시세가 차이가 커요. 뭘 기준으로 보나요?
안전 판정: 보수적 기준(더 낮은 값) 사용. HUG 가입 판정: 빌라·단독은 공시가격 기준, 아파트는 시세. 일반 안전도는 실제 시세 기반이 현실적. 두 값을 모두 확인하고 각각 판정한 뒤 둘 다 통과해야 안전.
Q12.등기부등본은 언제 확인해야 하나요?
① 계약 직전 (중개사가 제시한 것 + 본인이 직접 인터넷등기소에서 새로 발급) ② 중도금 지급 당일 아침 ③ 잔금 지급 당일 아침. 총 3번 확인이 안전. 잔금 당일 근저당이 새로 설정되는 사례가 있으므로 실시간 확인 필수.
Q13.이 도구 결과를 법적으로 근거로 쓸 수 있나요?
불가합니다. 본 도구는 일반 공식 기반의 참고용이며, 법적 분쟁이나 HUG 가입 거절·경매 배당 계산 등 실제 의사결정은 반드시 공식 기관(HUG, 은행, 법률구조공단, 공인중개사협회)에서 재확인해야 합니다.
Q14.위험 점수가 높게 나왔는데 계약을 포기하고 싶지 않아요.
3가지 선택지: ① 보증금을 낮추고 월세로 전환 ② 선순위 채권 감소 특약 + HUG 가입 조건 ③ 공동명의 임차인 또는 전세권 설정. 세 가지 모두 불가능하면 계약 포기가 재산 보호입니다. "내가 손해 보지 않을 수도 있다" 는 낙관은 피해자들의 공통적 패턴.
Q15.전세사기 피해자 지원은 어디서 받나요?
HUG 전세사기피해자 지원센터 (1566-5500), 국토교통부 전세사기 피해자 지원 (molit.go.kr), 대한법률구조공단 (132), 지방자치단체별 전세사기 피해자 신고센터. 피해자 특별법 적용 대상이면 경·공매 유예, 임차권등기명령 지원 등 혜택.